La Nota II-bis all’articolo 1 della Tariffa parte I allegata al DPR 26
aprile 1986,
n. 131 (Testo Unico delle disposizioni concernenti l’imposta di
registro), in tema di agevolazione c.d. “prima
casa” prevede che “In caso di …
trasferimento per atto a titolo oneroso o gratuito degli immobili acquistati
con i benefici “prima casa”
prima del decorso del termine di
cinque anni dalla data del loro acquisto, sono dovute le imposte di registro,
ipotecaria e catastale nella misura ordinaria, nonché una sovrattassa pari al
30 per cento delle stesse
imposte”.
Tuttavia, la disposizione in esame prevede
altresì che “Le predette disposizioni
non si applicano nel caso in cui il contribuente, entro un anno dall’alienazione
dell’immobile, proceda all’acquisto di altro immobile da adibire a propria
abitazione principale”.
In altri termini, il trasferimento dell’immobile
acquistato usufruendo dell’agevolazione c.d. “prima casa”, prima del decorso di cinque anni dalla data dell’atto,
comporta la decadenza dal regime di favore fruito.
La perdita del beneficio non opera qualora il
contribuente, entro un anno dall’alienazione effettuata prima del decorso del
quinquennio, proceda all’acquisto di un altro immobile da adibire a propria
abitazione principale.
Con diversi documenti di prassi dell’Agenzia
delle Entrate (v. circolare n. 6 del 26 gennaio 2001, risoluzione n.125/E del 3
aprile 2008 e circolare n. 18 del 29 maggio 20131) è stato precisato che la
decadenza dal beneficio è impedita dal solo acquisto “a titolo oneroso” di altra casa di abitazione entro un anno dalla
cessione dell’immobile acquistato con le agevolazioni.
Al riguardo, la Corte di Cassazione, con
sentenza 26 giugno 2013, n.16077, ha chiarito che “… il punto n. 4 Nota II bis Parte Prima della Tariffa allegata al
d.p.r. n. 131 del 1986…espressamente riconosce l’agevolazione sia ai trasferimenti
onerosi e sia a quelli gratuiti. Laddove, il medesimo punto n. 4..., in fondo,
quando stabilisce che pel mantenimento dell’agevolazione debba procedersi all’acquisto
di altro immobile da adibire a propria abitazione principale’ non dice
diversamente, giacché, come noto, ‘acquisto’ è sia quello oneroso che quello
gratuito”.
Del resto, affermano ancora i giudici, “l’art. 7 L. 448 del 1998, cit. che riconosce
un credito d’imposta in caso di trasferimento infraquinquennale con successivo
acquisto entro l’anno sia quando il nuovo acquisto è oneroso sia quando è
gratuito, ha senso soltanto se il beneficio “prima casa” può mantenersi anche
in caso l’acquisto della nuova abitazione, entro un anno dall’alienazione della
prima, possa esser gratuito” (in senso conforme anche Cass. sent. 12
marzo 2014, n. 5689).
A riguardo, la successiva circolare n. 18 del
29 maggio 2013 afferma che “il mancato
riacquisto a titolo oneroso dell’immobile da parte del contribuente configura l’ipotesi
di decadenza dalla agevolazione prevista dal richiamato comma 4 della nota
II-bis all’articolo 1 della tariffa, parte prima, del testo unico dell’imposta
di registro, in quanto, ai fini della disposizione sopra richiamata, la causa
di esclusione dalla decadenza trova giustificazione nell’investimento
necessario per acquistare un nuovo immobile prima casa da adibire a propria
abitazione principale. A tale conclusione si perviene dalla interpretazione
logico-sistematica della norma in quanto il legislatore quando ha inteso
riferirsi a trasferimenti a titolo gratuito lo ha fatto espressamente”.
Detto orientamento è stato ribadito dalla
stessa Corte di Cassazione con sentenza 29 novembre 2013, n. 26766, laddove si
afferma che “Ciò che rileva, ai fini
del mantenimento dell’agevolazione, è, dunque, che il contribuente ponga in essere
tempestivamente un atto, sia a titolo oneroso o gratuito (cfr. Cass. n. 16077
del 2013) cui consegua un nuovo ‘acquisto’ di altra abitazione”.
Da ultimo, con ordinanza del 29 luglio 2014,
n. 17151, i giudici di legittimità, affermando che per impedire la decadenza
dell’agevolazione sul primo acquisto occorre effettivamente stipulare entro un
anno un nuovo acquisto e non semplicemente dar corso ad un contratto
preliminare, hanno evidenziato come la stessa Corte “ha chiarito che l’acquisto rilevante ai fini dell’ultima parte del
quarto comma della nota II bis all’articolo 1 della Parte Prima della Tariffa allegata
al T. U. Registro può anche essere a titolo gratuito (sent. n. 16077/13) (…);
ma non è dubitabile che per <<acquisto>> si deve intendere l’acquisizione
del diritto di proprietà, e non la mera insorgenza del diritto di concludere un
contratto di compravendita”.
In conclusione, alla luce dei principi affermati
più volte di recente dalla giurisprudenza di legittimità, si deve ritenere che
in caso di rivendita dell’immobile acquistato con i benefici prima casa, il
riacquisto a titolo gratuito di altro immobile – entro un anno dall’alienazione
– è idoneo ad evitare la decadenza dal beneficio.
Devono considerarsi quindi superate le
indicazioni fornite con i documenti di prassi sopra citati.
Resta fermo l’ulteriore requisito dell’utilizzo
del nuovo immobile come dimora abituale del contribuente come chiarito da ultimo
con circolare n. 31/E del 7 giugno 20102 e confermato dalla Corte di Cassazione
con sentenza 10 aprile 2015, n. 73383.
Sull’argomento Cfr. risoluzione n. 30/E del 1° febbraio 2008 e risoluzione n.
44/E del 16 marzo 2004.
La citata sentenza ha affermato che “Le agevolazioni fiscali previste dall’art.1,
comma 4, nota II bis della Tariffa, parte prima, allegata al D.P.R. 26 aprile
1986, n. 131 sono subordinate al raggiungimento dello scopo per cui vengono
concesse e, dunque, applicabili laddove gli acquisti delle unità immobiliari siano
seguiti dall’effettiva realizzazione dell’intento di abitarvi da parte dell’acquirente”.
In senso conforme ordinanza della Cassazione 30 aprile 2015, n. 8847.
Fonte: Agenzia delle Entrate RISOLUZIONE N.
49/E Roma, 11 maggio 2015
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